12.2 C
Киев
27 сентября 2022
Жилая недвижимость

Покупка квартиры или дома: что важно в договоре и на что обратить внимание

Что написано в договоре
Цена квартиры
Сроки в договоре
Ответственность
Штрафы могут быть наложены за
Недостатки и риски заключения договора с застройщиком
Двойная схема
Как внести изменения в договор
Чтобы убедиться, что договор защищает ваши права, вы должны

Как правильно заключить договор с застройщиком, что важно прочитать
Договор с застройщиком Reolestate.com

Самым большим преимуществом квартиры на первичном рынке является цена. Жилье на стадии строительства или даже на стадии проекта – гораздо дешевле, чем в готовом доме, но с большими рисками. Наличие всех разрешений и хорошая репутация застройщика не спасут вас – единственная надежда на контракт. Было бы хорошо, если бы все строители работали в одном формате. В действительности существует как минимум пять различных форм и содержания договоров.

Что написано в договоре

Существует несколько типов стандартных контрактов:

  • предконтрактные договоры купли-продажи;
  • деривативные контракты (в настоящее время становятся все более распространенными);
  • соглашения об обратном выкупе имущественных прав;
  • облигационные контракты;
  • инвестиционные соглашения;
  • контракты на финансирование строительства (CFF).

Каждый документ специфичен, но каждый должен содержать информацию о квартире: адрес здания, этаж, общая площадь и жилая площадь, номер квартиры, технические характеристики, переписка, подробные поэтажные планы и т.д. Если на момент подписания договора строительство еще ведется, то чем более подробная информация будет предоставлена о будущей квартире, тем лучше.

Цена квартиры

Вы также должны убедиться, что цена указана в договоре. Неважно, платите ли вы всю сумму сразу или берете рассрочку – это стоит отметить. Отдел продаж может заверить вас, что сумма фиксирована, но может оказаться, что сумма фиксирована только для определенных единиц, или для определенного региона, или что оплата фиксирована в зависимости от обменного курса.

Если оплата производится в рассрочку – в договор может быть включена математическая формула для расчета цены квартиры. В этом нет ничего плохого, если расчеты подробно описаны и указана окончательная сумма. Если есть сомнения по поводу формулы – лучше отложить подписание договора.

Цена квратиры в договоре о покупке квратиры
Цена в договоре Reolestate.com flickr.com

Сроки в договоре

Еще один важный момент – условия соблюдения сроков в договоре. Обычно этот пункт не содержит точной даты, и застройщик указывает приблизительную дату, когда дом будет сдан в эксплуатацию, например, “второй квартал 2023 года”, или когда право собственности перейдет к покупателю после того, как застройщик впервые зарегистрирует дом на свое имя. Важно указать не только дату фактического ввода в эксплуатацию, но и крайний срок регистрации права собственности и передачи дома инвестору.

Ответственность

Во всех контрактах, независимо от типа, застройщик предусматривает штрафные санкции, которые перекладываются на инвестора, и большинство контрактов предусматривают двойную ответственность за одно и то же правонарушение.

Штрафы могут быть наложены за:
  • несвоевременная уплата сборов;
  • расторжение договора по собственной инициативе;
  • перепродажа права на покупку третьему лицу (если это не родственник);
  • несвоевременное подписание акта о прямом назначении.

Следует подчеркнуть ответственность каждой стороны, а также обязательства застройщика и санкции за их невыполнение. Еще одним важным вопросом является право на отказ от сделки. В жизни бывают разные ситуации, когда вы не можете завершить финансирование дома или когда новостройка уже находится под угрозой. Вам также следует проверить наличие правовых отношений между сторонами здания и продавцом.

Недостатки и риски заключения договора с застройщиком

В каждом договоре есть свои условия, написанные мелким шрифтом, и важно знать их на случай возникновения проблем. Однако есть несколько моментов, о которых следует знать до подписания договора.

Предварительный договор купли-продажи не исключает двойной продажи одной квартиры. Также застройщик может уклониться от заключения основного договора. Правда, инвесторы видят здесь только одну проблему – финансовую, этот тип договора предусматривает дополнительные расходы: оплата услуг нотариуса, сбор в Пенсионный фонд, госпошлину и т.д.

В отличие от предварительного, договор купли-продажи имущественных прав не предусматривает дополнительных расходов, но в то же время не содержит никаких гарантий для покупателя. Во-первых, по такому договору одна и та же квартира может продаваться несколько раз, во-вторых, застройщик может использовать полученные деньги на другие нужды.

В обоих случаях инвестор не защищен от долгостроя или недостроя, ведь продажа квартир по этим договорам может осуществляться без разрешительных документов.

Приобрести жилье в новостройке возможно не только у застройщика, но и у предыдущего покупателя – физического или юридического лица. Здесь в первую очередь стоит обращать внимание на причину продажи: качество строительства, изменение этажности, затягивание ввода в эксплуатацию, предбанкротное состояние застройщика. Поэтому покупатель должен в первую очередь изучить документы на объект, текущее состояние и перспективы его завершения, а уже потом заключать договор.

Двойная схема

Популярной схемой в последние несколько лет стала покупка по двум договорам одновременно – договору купли-продажи производного инструмента и договору купли-продажи титула. Застройщик делит сумму поровну между двумя контрактами. Когда вы получили договор и имеете акт приема-передачи – контракт выполнен.

В таких договорах обычно предусматривается, что в случае расторжения договора застройщик и продавец договора возвращают 90% уплаченной суммы и оставляют 10% в качестве неустойки. Это может показаться не очень много, но если по какой-то причине у вас не хватает денег, чтобы заплатить за дом, и вы хотите расторгнуть контракт и готовы заплатить штраф за нарушение контракта – вы, скорее всего, получите 50% от 90% обратно по титульному контракту, так как производный контракт фактически был выполнен.

На что обратить внимание в договоре и какие бывают схемы обмана
На что обратить внимание в договоре и какие бывают схемы обмана Reolestate.com

Довольно часто инвесторы видят проблему, если в договоре прописано страхование объекта от несчастных случаев. На мой взгляд, этот пункт – только плюс. Правда, в этом случае необходимо еще и проверять репутацию компании-страховщика.

Очень часто инвесторы сталкиваются с проблемами, если в договоре указано, что недвижимость застрахована от несчастных случаев. На мой взгляд, этот пункт является только преимуществом. Однако в этом случае вам также следует проверить репутацию страховой компании.

На первичном рынке ни один из контрактов не дает оснований для обмена денег на квадратные метры. Это промежуточные этапы, после которых, когда дом будет готов, вы вступите в права собственности.

Как внести изменения в договор

Обычно договор подписывается в отделе продаж строительной компании. Сотрудники имеют типичный образец. Когда их просят внести изменения, они не соглашаются на них: либо из-за невыгодных для них пунктов, либо из-за рискованности объекта, либо бездарно – из лени. Изменения в стандартном договоре необходимо согласовывать с юристами или руководством компании, что занимает дополнительное время. Все стандартные контракты застройщика составляются в его собственных интересах.

Чтобы убедиться, что договор защищает ваши права, вы должны.

Возьмите договор за 2 недели до сделки (не волнуйтесь, за это время ваш дом никуда не убежит, а отдел продаж забронирует его заранее) и внимательно прочитайте его.
Отправьте договор своему адвокату и попросите внести необходимые поправки.
Подождите в офисе продаж, пока юрист утвердит договор.
Подпишите контракт, заплатите деньги, дождитесь переезда и получите свой дом.

К сожалению, ни один договор не может гарантировать, что дом будет готов к эксплуатации в срок и что все инженерные коммуникации будут подключены. Поэтому инвесторы должны быть максимально осторожны.

Пожалуйста, оцените

0 / 5

Your page rank:

Похожие посты

Хаос и постоянные пробки: как Киев может превратиться в “опасное гетто”

REOLEstate.com

С востока на запад: какая стоимость аренды квартир во Львове, Луцке и Ивано-Франковске

REOLEstate.com

Жизнь на 12 метров квадратных: как выглядят самые маленькие квартиры в Украине

REOLEstate.com

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.