11.7 C
Киев
06 октября 2022
Жилая недвижимость

Покупка недвижимости: угроза войны, как реагирует покупатель недвижимости

Покупка недвижимости: угроза войны, как реагирует покупатель недвижимостиКаждая вторая или третья сделка по продаже жилья была отложена или отменена в январе прошлого года из-за угрозы вторжения и туманных перспектив. В большинстве случаев они были инициированы покупателем. Даже для решения жилищного вопроса люди не стремятся найти деньги. Не говоря уже об инвестициях.

Покупки были отложены.

Я продал свой дом и квартиру в престижном пригороде – планировал купить недвижимость в Киеве. Я собрал необходимую сумму и выбрал свои варианты. Но я посмотрел на то, что происходит в стране, и понял: я не собираюсь ничего покупать. Пока у нас нет дома, но у нас есть деньги. Она может понадобиться нам в решающий момент. В наше время нет времени на недвижимость

так один из моих клиентов недавно объяснил свое решение отложить покупку квадратного метра.

Должен сказать, что для нашей семьи мы уже давно хорошо подготовились к процессу покупки. Был тщательно изучен рынок, учтены все прогнозы и рассмотрены возможные варианты.

Наступила пауза.

И этот пример не единственный. Кажется, что причины этого лежат прямо на поверхности: виноваты все более жесткие границы, валютные “колебания” и непредсказуемость самого рынка. Но эти причины только на первый взгляд кажутся решающими.

Мы прошли этот этап.

Начались активные боевые действия, и новости с Востока леденят душу. Ужасные бои и потери. По всей стране сотни тысяч перемещенных лиц. Кажется, что земля уходит у них из-под ног.

Истеричный курс доллара, который может вырасти в несколько раз за считанные недели (думаю, все помнят тот краткосрочный, но впечатляющий показатель более 40 грн/долл. в конце зимы 2015 года). И это на фоне полномасштабных банкротств банков: в 2014-2017 годах с рынка было выведено 87 проблемных банков (в 2014 году в Украине работало 180 банков), в которых было сосредоточено 30% всех активов. Умирают не только плохие банки, но и гиганты бизнеса. Они хоронят не только миллионы долларов, но и то, что казалось надеждой на достижение самых важных целей. Одним из абсолютных приоритетов является приобретение недвижимости.

Экономика переживает потрясения, инвесторы сворачивают свои планы, уровень жизни падает. На строительном рынке царят коррупция и беззаконие. Именно в этот период рынок наводнили самострои, которые начали строительство без каких-либо разрешений.

Самотрои в Киеве Экономика переживает потрясения, инвесторы сворачивают свои планы, уровень жизни падает

За период 2010-2015 годов удалось ликвидировать полсотни незаконных строительных площадок в окрестностях Киева. Именно в этот период появилась знаменитая формула взяток, которые строители платили чиновникам: 5 долларов за квадратный метр. А строительная отрасль Украины входит в тройку самых коррумпированных и непрозрачных отраслей.

Кажется, все идет к тому, что рынок недвижимости – особенно первичного и вторичного жилья – нежизнеспособен.

Людей не отпугивает ни напряженная военно-политическая ситуация, ни риск потерять деньги (который увеличился в геометрической прогрессии), ни стремительный рост цен, ни, как тогда казалось, отсутствие перспектив.

Что изменилось сегодня в недвижимости

Рискну предположить, что сам рынок недвижимости сейчас изменился коренным образом. И именно на этот факт и покупатели, и продавцы отреагировали с недоверием и беспокойством. А сложная предвоенная ситуация, в сочетании с колебаниями валютных курсов и пандемиями, послужили триггерами для мрака и обреченности.

Трансформация рынка произошла не вчера. Все началось с процессов, которые запустили мошенники, привыкшие решать свои бизнес-проблемы с помощью взяток. Они оставили после себя незаконченные и небрежно построенные работы. Позже к их кругу присоединялись другие, те, кто старался остаться на рынке благодаря большому количеству сделок и своей прошлой хорошей репутации. Однако по разным причинам они не смогли остаться здесь. Результатом стали остовы десятков недостроенных зданий и сотни тысяч домов без денег и крыши над головой.

Как ни печально все это, но скандалы вокруг застройщиков, замороженные проекты, разоблачения коррумпированных чиновников, длительные задержки и зачастую низкое качество работ сделали свое дело.

Коррупция в строительстве КиевВсе эти истории заставили многих покупателей жилья перейти с первичного рынка на вторичный. В последний год мы отчетливо наблюдаем эту тенденцию. Несмотря на то, что цены на вторичном рынке росли более агрессивно, чем на новом, покупатели не останавливались, и к концу года (в зависимости от сорта и района) цены выросли на 5-25%. Со времен ипотечного кризиса 2008-2009 годов на нашем рынке не наблюдалось такого стремительного роста.

И это несмотря на то, что качество подержанной недвижимости не так хорошо, как качество новостроек. Поэтому соотношение цены и качества нельзя назвать справедливым.

Скачок цен был вызван резким увеличением спроса. Пандемия отправила всех по домам, заставив, наконец, присмотреться к месту, где они живут. А поскольку первичное жилье не вызывало доверия и приходилось долго ждать (пока застройщик сдаст объект в эксплуатацию), покупатели шли на советский панельный ассортимент, “совмины” или “спецпроекты”. В прошлом году многим удалось сделать именно это.

А в начале этого года рынок погрузился в свой традиционный январский сон и до сих пор не проснулся. По крайней мере, пока нет.

Чего ожидать дальше

Я считаю, что оживление активности на рынке еще будет, традиционно весной.

Но покупатели изменятся (вернее, уже изменились).

Если год-два назад тон задавали покупатели-инвесторы (те, кто покупал квадратные метры, чтобы сохранить и приумножить свои деньги), то сегодня именно они решают проблему квартир.

Было две основные причины, по которым инвесторы покинули рынок. Во-первых, риск инвестиционных потерь сейчас действительно достаточно высок, причем не только в результате боевых действий, но и в результате очередного передела рынка. Во-вторых, законодательные нововведения (налог на перепродажу жилья и т.д.) сделали такие инвестиции бесполезными.

На первичном рынке доля инвесторов варьируется от 1/3 до половины, в зависимости от класса. На вторичном рынке они еще меньше – около 20-25%. Но я предсказываю, что в ближайшее время мы не увидим их в торговле. Но остальные возобновят свою деятельность.

И, как правило, это не те, кто сидит с коробкой денег и ждет, когда будет выгоднее купить то, что им нравится. У большинства покупателей на вторичном рынке нет сбережений для чистой покупки – это слишком большие деньги. У нас есть цепочка покупателей и продавцов (параллельно продающих/покупающих вещи). Главная цель этих людей – решить свою жилищную проблему.

Что они будут покупать?

К сожалению, эта пандемия не проходит бесследно. Именно поэтому спрос на комфортное, просторное жилье, расположенное в зеленых районах или вблизи водоемов, остается высоким. Я предсказываю, что число людей, ищущих занятые квартиры, будет расти. В условиях сокращающейся экономики у многих людей меньше финансовых возможностей экспериментировать с дизайном и ремонтом.

Что будут покупать из недвижимости в ближайшее время

В верхней части спроса все еще есть недорогие, но в приемлемом состоянии здания улучшенного диапазона 1970-90-х годов.

Военная напряженность также скорректируется: люди будут искать жилье подальше от центра, подальше от стратегических предприятий и мест скопления людей. Я прогнозирую рост интереса к пригородной недвижимости.

Тенденция роста цен, которую мы наблюдали в прошлом году, вряд ли сохранится. Одной из причин этого является скачок курса доллара США. Вторичный рынок, все еще условно привязанный к американской валюте, реагирует на эти колебания по-своему. Чем быстрее укрепляется доллар, тем медленнее растут цены. Они могут даже рухнуть при резких колебаниях курса валюты.

Так что – ждем весны.

Я бы посоветовал всем, кому нужно решить свои жилищные проблемы – не откладывайте надолго. Рынок недвижимости Украины никогда не был заморожен. Однако на цены и тенденции могут сильно влиять внешние факторы (например, военная нестабильность). Это следует принять во внимание.

В нашей рубрике юристы дают практические советы покупателям новой недвижимости о том, как читать договор с застройщиком и на что обратить особое внимание.

Мы также получили информацию от финансового директора о том, как Билль 5600 о повышении налога с продаж на дома повлияет на цену кондоминиумов.

Новости недвижимости Украина Google News ReolEstate.com

Пожалуйста, оцените

0 / 5

Your page rank:

Похожие посты

В Крыму оккупанты массово эвакуируют дома и продают квартиры

REOLEstate.com

Иметь собственную или арендовать: во сколько украинским заробитчанам обойдется квартира в Польше

REOLEstate.com

Девяностые возвращаются? Как “черные риелторы” охотятся на украинцев

REOLEstate.com

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.